产业地产30强解读:传统地产和产业地产是两种思维

　　产业地产的特性是小客群，大客户，成交周期长，利润率不高；众创空间现在很红火，某种程度上它也是产业地产。传统地产是小客户，大客群，利润率 高，资金周转快。所以传统地产和产业地产是两种思维，这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产，没有一家能达到及格线。

　　1、华夏幸福

　　综合得分：157分

　　轻资产倾向：0.37

　　重资产倾向：0.79

　　轻重资产比值：0.47

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，华夏幸福的S-Park平衡度：+21.67%

　　属于“一般偏重”

　　固安工业园入选发改委PPP项目库，并获得国务院通报表扬已经给华夏幸福夺取榜首添上了最具分量的砝码。在这一年里，华夏幸福严格以战略驱动布局，在孵化器、海外拓展、全国扩张、产业深度、资源整合、内部优化方面都取得了长足的进步。不过，在内生成长、融资通道、团队建设、内部管控、布局统筹等方面，华夏幸福仍有很多需要提升之处。

　　2、联东集团

　　综合得分：148分

　　轻资产倾向：0.13

　　重资产倾向：0.85

　　轻重资产比值：0.15

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，联东集团的S-Park平衡度：+85%

　　属于“恶性超重”

　　联东集团是中国最纯粹、具实质性规模的产业地产商，心无旁骛，以工业物业的专注开发，守住了中国产业地产的底线。其实，一直以重资产开发见长的联东也遇到了越来越明显的瓶颈，随着产业地产新时代的到来，联东也逐渐转向互联网、轻资产和平台化，并且将战线收缩回更有把握的一二线城市，或许这次革命性的转型会打开联东集团新一轮的增长空间。

　　3、张江高科

　　综合得分：142分

　　轻资产倾向：0.72

　　重资产倾向：0.73

　　轻重资产比值：0.99

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，张江高科的S-Park平衡度：+1%

　　属于“适当偏重”

　　张江高科是上海建设全球影响力科创中心这个风口上势头最强劲的受益者。万般利好的大形势下，张江高科自身也在做出针对性的调整，进行产业地产基金化的尝试，提出了“时间合伙人”概念，高调转型“高科技投行”，创立了“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”的新模式，其金融化、投行化、国际化的转型应该成为未来几年产业地产领域最值得关注的重大课题，知易行难，道阻且长。

　　4、天安数码城

　　综合得分：131分

　　轻资产倾向：0.49

　　重资产倾向：0.68

　　轻重资产比值：0.72

　　比照成熟期动态平衡最佳比值1，天安数码城的S-Park平衡度：+28%

　　属于“一般超重”

　　天安数码城25年 的产业地产运作经验积累非同小可，其对产业的理解，对产品的打造和其丰富的园区服务体系令人印象深刻，目前更是将重点放在孵化器和众创空间之上，并展开了对外的轻资产输出，符合其一贯围绕中小创新企业客户的战略逻辑。尽管经过短期的内部震荡和业绩不佳，但调整之后正在重新走回正轨，一些新的创新性经营思路 值得期待。

　　5、宏泰发展

　　综合得分：127分

　　轻资产倾向：0.39

　　重资产倾向：0.62

　　轻重资产比值：0.63

　　比照成长期动态平衡最佳比值0.6，宏泰发展的S-Park平衡度：-5%

　　属于“适当偏轻”

　　一家被明显低估的产业市镇运营者，与华夏幸福同为廊坊的“产城地主”。目前其招牌式的产业市镇项目主要布局于京津冀地区、长江经济带和“一带一路”之上，以菜单式的轻重结合模式开发运营产业市镇，最终希望成为一家轻资产的产业综合服务平